DEFINIZIONI – Art.27 Regolamento edilizio del comune di Lucignano Arezzo

Art. 27 – DEFINIZIONI

ST: Superficie Territoriale (mq.)
Aree comprese in un ambito sottoposto a intervento urbanistico unitario. Comprende
le superfici fondiarie (SF) destinate all’edificazione, le superfici per le opere di
urbanizzazione primaria, secondaria esistenti o di progetto.
Non rientra nell’ambito della S.T., ai fini del dimensionamento degli standards di
urbanizzazione, la viabilità primaria, in quanto di interesse generale.
Il PRG definisce in cartografia la ST di ogni ambito di intervento urbanistico.

SF: Superficie Fondiaria (mq)
Superficie edificabile dalla quale sono escluse le aree per le urbanizzazioni ed i servizi,
corrisponde alle unità di intervento edilizio.

SC: Superficie Coperta (mq)
E’ la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale delle parti edificate
fuori terra, comprese le murature perimetrali. Sono escluse le parti aggettanti aperte.
Nelle nuove costruzioni la S.C. non potrà superare il 33% della S.F.
Nelle aree destinate ad attività produttive la S.C. non potrà superare il 50% della
Superficie fondiaria.

SLP: Superficie Lorda di Pavimento (mq)
E’ la somma della superficie di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati misurate
al lordo degli elementi verticali quali: muri perimetrali e tramezzi interni, vani scale,
vani ascensori, ecc.

Per la destinazione residenziale, commerciale, direzionale, turistica nei casi di:
nuova costruzione, ampliamento, sostituzione edilizia, ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione
edilizia, l’altezza media utile della S.L.P. non potrà essere superiore a ml 5,00.

Vigenti le NTA del Regolamento Urbanistico, non costituiscono SLP:
a) le superfici al suolo porticate o a pilotis private con profondità inferiore a 3 ml
aperte almeno su tre lati.

Tale indicazione si intende estesa anche alle verande ai piani superiori quali prosecuzione del
porticato a piano terra. Comunque la superficie coperta non potrà essere superiore al 20% della

S.L.P. complessiva del fabbricato. Tale norma si applica anche per le addizioni agli edifici
esistenti.
b) le logge fino ad una profondità di ml. 2,00 aperte almeno su due lati ed in sagoma
al fabbricato ed i balconi fino ad una profondità di ml.2,00.

Comunque la superficie coperta a loggia e a balcone non potrà essere superiore al 20% della

S.L.P. complessiva del fabbricato.
c) le autorimesse legate da vincolo pertinenziale ad unità immobiliari esistenti
all’interno dei perimetri dei centri abitati;
d) le autorimesse realizzate nei locali seminterrati, fuori terra per un massimo di m.

1.00 misurata all’estradosso del solaio abitabile e con un’altezza non superiore a ml.
2,40.
Per gli edifici esistenti all’entrata in vigore del R.U. tale condizione si applica agli interventi in
sagoma al fabbricato, ovvero in caso di addizioni funzionali o ampliamenti in ottemperanza alle
norme del Regolamento Urbanistico i locali seminterrati dovranno comunque essere in sagoma al
fabbricato; tale norma non consente comunque la realizzazione di rampe di accesso all’interno dei
sottosistemi ambientali e dei sottosistemi agricoli ancorché ricadenti all’interno delle UTOE, gli

accessi diretti saranno consentiti solo in condizioni morfologiche esistenti favorevoli da dimostrare
in fase di progetto.

e)
gli spazi per cantine, locali tecnologici e ricovero autovetture al servizio dell’unità
immobiliare, purché non presentino le caratteristiche idonee all’abitabilità, con
un’altezza inferiore a ml.2,40 e purché fuori terra per un massimo di ml 1,00.
Per gli edifici esistenti all’entrata in vigore del R.U. tale condizione si applica agli interventi in
sagoma al fabbricato, ovvero in caso di addizioni funzionali o ampliamenti in ottemperanza alle
norme del Regolamento Urbanistico i locali seminterrati dovranno comunque essere in sagoma al
fabbricato; ; tale norma non consente comunque la realizzazione di rampe di accesso all’interno
dei sottosistemi ambientali e dei sottosistemi agricoli ancorché ricadenti all’interno delle UTOE,
gli accessi diretti saranno consentiti solo in condizioni morfologiche esistenti favorevoli da
dimostrare in fase di progetto.

f)
i locali di sgombero, i locali tecnologici e il ricovero autovetture completamente
interrati dove è consentita la realizzazione di locali completamente interrati, essi
possono essere divisi in box pari alle u.i. di progetto;
Per gli edifici esistenti all’entrata in vigore del R.U. tale condizione si applica agli interventi in
sagoma al fabbricato, ovvero in caso di addizioni funzionali o ampliamenti in ottemperanza alle
norme del Regolamento Urbanistico i locali interrati dovranno comunque essere in sagoma al
fabbricato; ; tale norma non consente comunque la realizzazione di rampe di accesso all’interno
dei sottosistemi ambientali e dei sottosistemi agricoli ancorché ricadenti all’interno delle UTOE,
gli accessi diretti saranno consentiti solo in condizioni morfologiche esistenti favorevoli da
dimostrare in fase di progetto.

g)
nel caso la realizzazione di locali sottoterra non sia ammessa all’interno del
sottosistema ambientale o insediativo di appartenenza per i nuovi interventi è
consentita la realizzazione di spazi tecnologici a servizio di ciascuna unità
immobiliare per una superficie lorda non superiore a mq 9 ed un’altezza massima
di 2,40 ml, in forma non separata dalla sagoma dell’immobile, nel qual caso le
soluzioni architettoniche dovranno comunque prevedere un ingresso dall’esterno;

h) nel caso il grado di modificazione sul fabbricato esistente ( M1, M2, M3 ) non
consentisse la realizzazione di locali ad uso esclusivamente tecnologico all’interno
della sagoma dell’immobile, il locale potrà essere realizzato separatamente in
maniera totalmente interrata purché la realizzazione di locali sottoterra sia ammessa
all’interno del sottosistema ambientale o insediativo di appartenenza;

i)
ai fini della L.122/89 le autorimesse legate a vincolo pertinenziale se consentiti
dalle schede normative;

j)
ai fini della L.122/89 (quando non altrimenti verificata) le autorimesse legate a
vincolo pertinenziale se realizzati all’interno del perimetro dei centri abitati ai sensi
dell’art. 79, comma 2 lett. d punto 3 della L.R. 1/05 e ss.mm.ii. secondo le
indicazioni di cui all’art. 16 delle NTA con le limitazioni previste per le nuove
costruzioni;

k) gli spazi tecnici oltre l’intradosso della soletta dell’ultimo piano di scale per vani
tecnologici ad uso di ascensori e montacarichi, parimenti non è consentita la
realizzazione di vani di carattere tecnologico per quanto attiene l’allocazione di
pompe di calore e macchinari necessari al condizionamento dell’aria;

l)
i sottotetti con altezza derivante dalla pendenza delle falde non superiore al 30%,
purché aventi un’altezza media non superiore a ml. 1,70 misurata all’intradosso del
solaio di copertura.
Comunque i sottotetti non potranno avere una superficie superiore a quella della S.L.P.
complessiva del fabbricato, e comunque se l’altezza media viene calcolata per differenti porzioni di
tetto, non potranno esservi ambienti con H media superiore a 2,40ml ed ambienti con H media
inferiore ad 1,00ml. Tale norma si applica anche per le addizioni funzionali agli edifici esistenti.
La realizzazione di soppalchi dovrà avvenire nel rispetto della norma dei sottotetti.

Il rialzamento dei tetti al fine di renderli abitabili ai sensi dell’art. 79 comma 2 lett. D punto 2
della L.R. 3 gennaio 2005 n. 1, è consentito solo all’interno del perimetro dei centri abitati, per
edifici di categoria M4, i cui sottotetti all’entrata in vigore del regolamento siano calpestabili e nel
rispetto dell’altezza massima di zona. Il rialzamento è consentito per la realizzazione di tetti con
intradosso inclinato e fino al raggiungimento di un altezza media di 2,70ml senza costituzione di
nuove unità immobiliari.

m) i porticati, le logge, i balconi e le superfici a pilotis esistenti alla data di
approvazione del presente Regolamento Urbanistico.
n) i locali pertinenziali di strutture ricettive destinati a impianti sportivi e a sale
convegni, purché convenzionate con la Pubblica Amministrazione.

La convenzione non potrà avere una durata inferiore ai 30 anni.

o) gli edifici destinati ad attrezzature e servizi pubblici oggetto di cessione al Comune
secondo le convenzioni dei piani attuativi.

p) gli ampliamenti di strutture esistenti legate alla produzione di prodotti agricoli, fino
ad un massimo del 35% della S.l.p. esistente, laddove venga dimostrata la necessità
di ampliamenti per la lavorazione o stoccaggio dei prodotti agricoli.

q) ai fini della L.122/89 (quando non altrimenti verificata) le autorimesse legate a
vincolo pertinenziale, se realizzati all’interno del perimetro dei centri abitati ai sensi
dell’art. 79, comma 2 lett. d punto 3 della L.R. 1/05 e ss.mm.ii. secondo le
indicazioni di cui all’art. 16 delle NTA con le limitazioni previste per le nuove
costruzioni;

r)
ai sensi del D.Lvo 115/2008 nel caso di edifici di nuova costruzione, lo spessore
delle murature esterne, delle tamponature o dei muri portanti, superiori ai 30
centimetri, il maggior spessore dei solai e tutti i maggiori volumi e superfici
necessari ad ottenere una riduzione minima del 10 per cento dell’indice di
prestazione energetica previsto dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e
successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo decreto
legislativo, non sono considerati nei computi per la determinazioni dei volumi,
delle superfici e nei rapporti di copertura, con riferimento alla sola parte eccedente
i 30 centimetri e fino ad un massimo di ulteriori 25 centimetri per gli elementi
verticali e di copertura e di 15 centimetri per quelli orizzontali intermedi. Nel
rispetto dei predetti limiti e’ permesso derogare, nell’ambito delle pertinenti
procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del Presidente
della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, a quanto previsto dalle normative
nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze
minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché
alle altezze massime degli edifici
Tale norma si intende estesa anche ai fabbricati oggetto di ristrutturazione edilizia
qualora l’intervento comporti (mediante un insieme sistematico di opere) alla
realizzazione di un organismo in tutto diverso dal precedente e comunque sempre
se finalizzato al contenimento dei consumi energetici.

s)
ai fini della determinazione dell’altezza massima degli edifici produttivi non
concorrono i maggiori spessori strutturali degli interpiani, con riferimento alla sola
parte eccedente i 30 centimetri e fino ad un massimo di ulteriori 15 centimetri per
interpiano, qualora si intenda realizzare luci libere superiori ai 10,00ml.

Nel computo delle S.l.p. vanno comprese anche le quantità già esistenti sull’area
interessata dall’intervento se non demolite contestualmente all’inizio dei lavori.
Per gli edifici esistenti alla data di approvazione del Regolamento Urbanistico, la S.l.p.
si determina dividendo il volume assentito per ml. 3.

Per gli edifici ricadenti nei sottosistemi ambientali non contenuti in specifiche schede, e
oggetto di modificazione 8, così come definita dall’art. 32 delle presenti norme, la S.l.p.
è da considerarsi quella realmente esistente.
Per gli edifici con destinazione d’uso produttiva la S.l.p. non potrà superare il doppio
della superficie coperta.

H: altezza massima dei fabbricati (m)
E’ la distanza dalla quota più bassa del marciapiede o del piano di campagna alla quota
più alta del limite superiore del canale di gronda o del parapetto pieno della copertura
piana. Sono da escludere le rampe di accesso ai piani semi-interrati o interrati, quando
consentite, purché il fronte interessato risulti coperto dalla sistemazione del terreno per
la maggior parte della suo sviluppo e le rampe non abbiano pendenza superiore al 20%.
Nel caso in cui l’intervento sia riferito ad una strada pubblica o ad un marciapiedi
pubblico, l’altezza massima sarà calcolata sulla proiezione ortogonale alla quota della
strada o del marciapiede pubblico stesso.
Per gli edifici a destinazione produttivo-artigianale, l’altezza massima da terra, ai sensi
dell’art. 22, potrà essere derogata per l’ubicazione di volumi tecnici legati all’attività
(carroponti, silos, pannelli fotovoltaici etc.), e per le opere di ampliamento degli edifici
esistenti, al fine di far corrispondere l’ingombro in altezza dei volumi.
V: volume
Per il volume degli edifici esistenti, ai fini del controllo sul dichiarato si fa riferimento
al Regolamento Edilizio vigente.
Si definisce il volume come segue:
il volume delle costruzioni è pari alla somma dei prodotti delle superfici lorde
complessive di pavimento (S.l.p.) dei singoli piani per le rispettive altezze computate da
piano utile a piano utile, ad eccezione dell’ultimo piano la cui altezza va misurata
all’estradosso dell’ultimo solaio per uno spessore minimo dello stesso pari a 35 cm.
Se si ha un solaio inclinato insistente su S.l.p., si considererà il prodotto tra la S.l.p e
l’altezza media della falda inclinata insistente, computata all’estradosso del solaio per
uno spessore minimo dello stesso pari a 35 cm.
RC: Rapporto di Copertura (% mq SC/mq SF)
E’ il rapporto, misurato in percentuale, tra superficie coperta e superficie fondiaria.
IT: Indice di utilizzo Territoriale
E’ la quantità edificabile per ogni mq di superficie territoriale interessata
dall’intervento.
L’indice è attribuito ad ogni mq di suolo compreso nell’ambito di intervento, a
prescindere dalle destinazioni attribuite alle singole porzioni di suolo.
I diritti edificatori relativi ad aree che, all’atto dell’approvazione dei Piani attuativi
risulteranno di proprietà pubblica, spetteranno alle Amministrazioni proprietarie.

IF: Indice di utilizzo Fondiario
E’ la quantità edificabile per ogni mq. di superficie fondiaria interessata all’intervento.

AF: Area Filtrante (% mq/mq)
E’ il rapporto misurato in percentuale, tra la superficie fondiaria dell’intervento e le
aree permeabili. Dall’AF sono escluse le aree edificate in soprassuolo e sottosuolo.
Sono inoltre escluse le superfici impermeabili di viabilità e parcheggi e altre
sistemazioni a terra lastricate.

Per superfici permeabili si deve intendere anche quelle per le quali è dimostrabile che le
acque meteoriche non vengano smaltite nelle fognature ma possono essere reimmesse
per lo smaltimento e filtrazione nelle porzioni di superficie del lotto medesimo.

Distanza dai Confini
Per distanza minima di un edificio dal confine s’intende la lunghezza del segmento minimo
congiungente la parte del’edificio più vicina al confine ed il confine stesso.
Come componente dell’edificio da considerare per la distanza si intende qualsiasi
aggetto, terrazze scoperte, portici e verande, piani semi-interrati escluso gli aggetti di
gronda per una misura massima di 70 cm esclusa la grondaia.
Di norma la distanza da rispettare all’interno del perimetro dei centri abitati è di 5.00ml
dai confini, altrimenti si rimanda ai disposti del Codice Civile.
Ai fini della distanza minima in questione si considerano pertanto i soli confini tra due
proprietà contigue, non rilevando eventuali diverse delimitazioni tantomeno le strade
in relazione ai quali si applicano le specifiche prescrizioni.
Attraverso convenzione trascritta e registrata tra le parti è possibile stabilire distanze
inferiori ai confini di proprietà fermo restando gli obblighi di distanza tra i fabbricati di
cui al D.M. 1444/68.

Ai sensi dell’art. 3 del D.Lgs. 115/2008 il maggior spessore delle murature finalizzato
alla riduzione minima del 10 per cento dell’indice di prestazione energetica previsto dal
decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 non viene conteggiato per le distanze dai
confini.

Distanza dalle strade
Per distanza di un edificio dalla strada s’intende la lunghezza del segmento minimo
congiungente l’elemento più sporgente del fabbricato (eccettuati i soli aggetti di
gronda) con la sede stradale.
Per ogni specifica indicazioni si rimanda al codice delle strada ed al suo regolamento di
attuazione.

Distanze tra i fabbricati
Si rimanda ai disposti di cui al D.M. 1444/68 viste anche le disposizioni di cui all’art. 3
del D.Lgs. 115/2008.

Cortili
Si definiscono cortili gli spazi interni a fabbricati completamente o parzialmente
circondati da muri, esistenti o potenziali, anche se detti muri appartengono a
proprietari diversi e sui quali si aprono finestre di vani di abitazione.
Negli edifici di nuova costruzione e in quelli da sopraelevare od ampliare, i cortili
dovranno corrispondere alle seguenti norme generali valide anche per quanto attiene il
loro dimensionamento.
La distanza orizzontale della mezzeria di ciascuna finestra o porta-finestra di vano
abitabile, dal muro opposto o dal piede della scarpa di terreni in pendenza o terrazzati,
non dovrà essere inferiore a m. 10.
Le gronde prospicienti sul cortile non potranno sporgere oltre cm. 70.
Le rientranze dei cortili saranno ammesse quando la profondità non superi la metà del
lato aperto sul cortile, altrimenti esse verranno equiparate alle chiostrine e dovranno
perciò rispondere alle norme fissate per le medesime, sia agli effetti della dimensione
che per gli ambienti che vi possono prospettare.

Qualora l’interno del cortile sia diviso in sezioni, ciascuno delle quali sia a quota
diversa, sia per andamento naturale del terreno sia per la realizzazione di cortili pensili

o coperti, il dimensionamento potrà avvenire separatamente per ciascuna sezione.
L’altezza che si vuole raggiungere per le pareti delimitanti i cortili potrà essere realizzata
mediante uno o più arretramenti di parte dell’edificio, purchè ciascun arretramento non
sia minore di 1/2 della differenza tra l’altezza che si vuole raggiungere e quella che
sarebbe altrimenti realizzabile.
Nel caso di cortili coperti il piano di copertura dovrà essere impostato e realizzato in
modo da consentire una adeguata illuminazione e ventilazione naturale dei locali
sottostanti la copertura stessa. Inoltre, sia il colmo della copertura nè alcuna sua
sovrastruttura potrà superare il più basso dei davanzali delle finestre, nè l’altezza di cm.
60 sulla soglia delle portefinestre, superiori alla copertura e prospicienti sul cortile.
I cortili non adibiti a giardino dovranno essere pavimentati o inghiaiati e forniti di
apposita fognatura per lo scolo delle acque meteoriche.
Qualunque spazio libero, anche ad uso giardino privato, quando vi abbiano necessario
prospetto locali di abitazione, sarà equiparato ai cortili per quanto riguarda le
disposizioni del presente Regolamento.
Chiostrine
La costruzione di pozzi di luce o chiostrine può ammettersi esclusivamente nelle zona
U1-I1 , ed eccezionalmente soltanto per altre zone, per la diretta illuminazione e
ventilazione di WC, bagni, scale, corridoi di disimpegno, esclusi sempre gli ambienti di
abitazione, le cucine, le stalle, i forni e le officine emananti esalazioni nocive e moleste.
Ogni chiostrina deve essere aperta in alto per la sua intera superficie.
La chiostrina dovrà essere facilmente accessibile, pavimentata e munita di apposita
fognatura per lo scolo delle acque.
Le dimensioni minime delle chiostrine, anche se aperte su un lato, non dovranno
essere inferiori alle seguenti:
Altezza della chiostrina Lato minimo Area

fino a m. 12 m. 3,50. mq. 12,25

Dette dimensioni dovranno intendersi nette da quelle delle proiezioni orizzontali dei
balconi e di qualsiasi altra sporgenza sotto gronda, compresa anche la gronda per la
parte eccedente cm. 20 di aggetto.
L’altezza della chiostrina è data dall’altezza del muro più alto che la determina, misurata
dal più basso fra i davanzali e le soglie delle aperture che vi prospettano.
Nelle chiostrine non sono permesse rientranze dei perimetri, nè balconi in nicchia.

Cavedi
Ai fini del presente Regolamento si definisce come cavedio lo spazio scoperto
delimitato su almeno tre lati dalle pareti di uno o più edifici e le cui caratteristiche
dimensionali siano insufficienti a qualificarlo come chiostrina.
I cavedi sono di regola riservati al passaggio ed alla manutenzione degli impianti
tecnologici o alla formazione di prese d’aria per locali tecnici o comunque per vani
inabitabili. Non è mai ammesso aprirvi finestre di locali abitabili.
Qualora su cavedi esistenti già si aprano finestre di locali che comportino la presenza,
anche non continuativa, di persone, l’utilizzo del cavedio per i fini di cui al comma
precedente è ammesso nei limiti in cui non comporti pregiudizio per i locali che vi si
affacciano.
Il piano di fondo dei cavedi, a qualsiasi quota posizionato, dovrà essere facilmente
accessibile per consentire le necessarie operazioni di pulizia e manutenzione. Esso

dovrà inoltre essere opportunamente impermeabilizzato, pavimentato e provvisto di
apposito sistema di raccolta ed allontanamento delle acque piovane.

CAPO VII: DISCIPLINA DELLA FABBRICAZIONE

Visita anche la sezione dedicata all’attività edilizia sul sito del Comune di Arezzo
Scarica il PDF del Regolamento Edilizio del Comune di Lucignano Arezzo (aggiornato a Dicembre 2012)

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